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MUTUI
Per
scegliere un mutuo occorre avere ben presenti tutti gli elementi che
lo caratterizzano e quali siano i loro effetti, in modo da poter
valutare correttamente il mutuo più adatto alle proprie
esigenze economiche e familiari ed evitare brutte sorprese.
COS'È
UN MUTUO
In
genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare
la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o
ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).
Il mutuo è
quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità
abitativa o per acquisti immobiliari in genere.
I
finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e
Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di
rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e
interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di
ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
La durata
dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche
arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del
valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale
valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta
di garanzie aggiuntive.
I
DIVERSI TIPI DI MUTUO
Ogni
contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi
essenziali:
Il
tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia
dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo,
possono aversi:
Contratto
a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata
del prestito.
Contratto
a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di
determinati parametri che possono essere i tassi del mercato
monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere
applicato uno "spread" (maggiorazione) per
aumentare il
rendimento.
Contratto
misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati
e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
Contratto
con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque per
un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla
scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione
dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento
della scadenza.
Ne
consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna
gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di
garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che
possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le
necessità della propria clientela.
IL
TASSO DI INTERESSE
L'interesse
è il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle
banche. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di
interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi
maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre,
semestre, anno).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a
tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari
vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo
"anno". L'interesse può essere semplice o composto.
Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi.
Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale,
cioè
si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione
semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La
capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga
durata come il mutuo.
IL
PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO)
Il
piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è
rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il
più comune è il piano di "ammortamento alla
francese": Ogni rata prevede una quota capitale e quota
interessi. Le quote sono crescenti per il capitale
e
decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è
composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina
la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre
possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le
rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni
rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente
della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato
liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata
variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso
determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso).
LA
RATA
La
rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità
di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli
determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili,
trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un
momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o
il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi
di mora". Non solo: la banca può invocare come causa di
risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si
sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha
"ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il
trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
L'IPOTECA
Per
ottenere il mutuo è necessario rilasciare un'efficace
garanzia: l'ipoteca che viene accesa sul il bene finanziato.
L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio
e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso
di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene
stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili;
essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli
assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della
vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad
altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà
e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del
bene come se fosse libero.
AGEVOLAZIONI
Gli
interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per
l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili
dall'IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo
massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria
2007 a 4.000 euro a partire dal periodo d’imposta 2008, quindi
con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se
sussistono le seguenti condizioni:
l'unità
immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro
dodici mesi dall'acquisto;
l'acquisto
è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data
di stipula del mutuo;
nel
caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al
locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di
licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal
rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia
adibito ad abitazione principale
nel
caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la
sua dimora principale entro due anni dall’acquisto.
Sono
detraibili dall’IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato
per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In
tal caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del
19%) è di 2.582 euro (importo non modificato dalla Legge
Finanziaria 2007).
La detrazione è ammessa a condizione che
la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o
nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di
costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n° 222, del
Decreto Legge 159/07, art. 44, comma 4-ter).
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